Metoda čtyř čtverců

22. února 2021


Jak snadno spočítat výnosnost nemovitosti


O tom, jak a podle jakých kritérií spočítat výnosnost investiční nemovitosti, jsme psali v jednom z našich minulých článků. Mohli jste se dozvědět, že výnosnost je důležitý ukazatel, který ale není vůbec snadné realisticky spočítat – závisí na mnoha různých parametrech a často je k realistickému odhadu kromě dobrého návodu potřeba také zkušenost

 

My v Bureš & partneři připravujeme u každé potenciální investice detailní kalkulaci, do které zahrnujeme velké množství parametrů. Můžeme si tak být celkem jisti návratností investice. Jenže trh s nemovitostmi je dynamický a výhodné byty nám často mohou rychle mizet pod rukama. Jak to tedy udělat, pokud chcete na vlastní pěst rychle a pokud možno co nejpřesněji zjistit výnosnost investice do konkrétního bytu?

 

Jedna z metod, která vám s tím může pomoci, je tzv. metoda čtyř čtverců. Stačí vám k tomu papír A4, který rozdělíte na čtyři stejné části. Každou část potom nadepíšete. Čtverce budou mít názvy: příjmy, výdaje, cash flow a výnosnost vzhledem k investovaným prostředkům (ROI). Toto jsou základní ukazatele, pomocí kterých můžete výnosnost rychle a orientačně zjistit. Pojďme se podívat, co každý z nich zahrnuje:

 

PŘÍJMY

 

Příjmy jsou kategorie celkem jednoznačná. Patří do ní zejména měsíční nájemné, případně příjmy za jakékoliv přídavné služby, za které vaši nájemníci platí. Většinou ale lze pro jednoduchost přemýšlet tak, že příjmy a nájemné se rovnají. 

 

VÝDAJE

 

Do výdajů zahrnujeme všechny měsíční položky, za které musíme platit. Patří sem provozní poplatky a poplatky SVJ, pojištění, daně, poplatky za správu, náklady na pravidelné drobné opravy či případné prvotní náklady na rekonstrukci, pokud v bytě něco není ve stoprocentním stavu. Dále byste jako správný investor měli počítat s tzv. CapEx – peníze, které si každý měsíc odkládáte pro budoucí renovaci. Pokud nevyužíváte profesionální správy, je dobré počítat i s prodlevami mezi nájemníky, které vás zpravidla připraví asi o 3–5 % zisku. Jak předejít mezerám mezi nájemníky si přečtěte zde. Poslední položkou je samozřejmě splátka hypotéky. Tu můžete alespoň přibližně zjistit z online hypoteční kalkulačky.

 

CASH FLOW

 

Cash flow je objem peněz, který vám každý měsíc zůstává na účtu. Vypočítáte ho tak, že jednoduše odečtete měsíční výdaje od příjmů. Pokud je cash flow záporné, na investici můžete samozřejmě rovnou zapomenout. Zároveň ale mějte na paměti, že cash flow samo o sobě není skutečným ukazatelem výnosnosti či návratnosti investice. Důležitým aspektem je totiž také zhodnocení nemovitosti v čase

 

VÝNOSNOST VZHLEDEM K INVESTOVANÝM PROSTŘEDKŮM (ROI)

ROI neboli Return of Investments udává, jaká část vaší celkové investice se vám v konkrétním časovém období vrátí. Abyste vypočítali ROI, potřebujete nejprve znát celkovou počáteční investici. Sem bude spadat vlastní vklad při nákupu, právní služby či počáteční opravy. 

 

K vypočítání návratnosti pak stačí vydělit celkové příjmy celkovými výdaji. Ale pozor. Do celkových příjmů nezahrnujeme jen cash flow, ale i očekávané zhodnocení nemovitosti za konkrétní časový úsek, nejčastěji za rok. Návratnost v prvním roce například spočteme tak, že sečteme cash flow za rok s navýšením hodnoty nemovitosti za rok a vše vydělíme celkovou počáteční investicí. 

 

Pokud chceme pokračovat dál a spočítat si výnosnost ve druhém roce, musíme počítat s tím, že bude o něco menší. Dluh u banky se nám totiž snižuje a zároveň roste hodnota nemovitosti. Do celkové počáteční investice teď tedy musíme také zahrnout navýšení hodnoty nemovitosti za první rok. Výnosnost tak bude přirozeně v čase klesat a blížit se výnosnosti ze samotného cash flow (samozřejmě pokud nemovitost nerefinancujeme). 

 

Pro představu si prohlédněte kalkulaci výnosnosti konkrétního bytu zpracovanou pomocí metody čtyř čtverců: 

Pomocí metody čtyř čtverců se dá v kostce vypočítat přibližná hodnota výnosnosti v příštích několika letech. Jedná se o metodu rychlou a univerzální, ale samozřejmě má své slabiny. Spíš než jako přesný ukazatel má sloužit jako orientační pomůcka, která vám napoví, jestli má smysl se o nemovitost zajímat. Pokud to ale s nemovitostmi myslíte vážně, potřebujete před koupí mít detailnější kalkulaci, která zahrnuje pokud možno co nejvíce dostupných parametrů. Úspěšní investoři jsou totiž schopni využívat i dílčích kroků, jako je například refinancování nemovitosti, které mohou výnosnost hodně ovlivnit. Vše také samozřejmě záleží na typu a velikosti bytu či různých dalších externích faktorech, nejen na průměrné výši nájemného v dané lokalitě. Takovou detailní kalkulaci už ale v ruce rozhodně nespočítáte, a tak je rozhodně na místě se obrátit na odborníky.

 

V Bureš & partneři máme podobných detailních kalkulací za sebou stovky. Dlouhodobou zkušeností jsme model naší kalkulace vypilovali k velmi vysoké přesnosti. Víme, že kvalitní kalkulace výnosnosti s použitím tvrdých čísel je zásadním opěrným bodem každé investice, a obzvlášť té první. Proto pokud přemýšlíte o koupi konkrétní nemovitosti, která třeba z vaší zběžné kalkulace pomocí metody čtyř čtverců vyšla dobře, neponechávejte nic náhodě a nechte si od nás precizní kalkulaci připravit. Vždy je lepší mít jistotu než se rozhodovat na základě neúplných informací.

Máte zájem? Nebojte se a dejte vědět