Financování investiční nemovitosti od A do Z

3. prosince 2020

Jak se pomocí chytré práce s úvěry co nejrychleji dostat k rentě.


Hypotéky a úvěry jsou pro mnoho lidí komplikované téma, ve kterém se příliš nevyznají, a proto se snaží najít nejjednodušší způsob, jak financovat svoji nemovitost. Zejména u starších klientů se často setkáváme s otázkami typu „Proč bych se měl zadlužovat, když mám peníze v hotovosti?“. Mnoho lidí má pocit, že je bezpečnější mít „čistý štít“ a nebýt závislý na cizích penězích.

 

Z hlediska investic a jejich výnosnosti je ale pravda docela jinde. Kupovat nemovitosti na úvěr je nejen bezpečnější, ale také ekonomicky mnohem výhodnější. Hypotéka je totiž jedním z nejúčinnějších nástrojů, kterým můžeme výnosnost našich nemovitostí zvýšit o desítky procent.

 

Čísla mluví za vše

 

Na začátek se pojďme podívat na jednoduchý příklad:

Máme k dispozici 5 milionů korun v hotovosti. V závislosti na našem přístupu k financování máme dvě možnosti: 

  1. Koupit jeden investiční byt za 5 milionů v hotovosti.

  2. Koupit 5 bytů, na které si vezmeme 80% hypotéku a do každého z nich vložíme 1 milion vlastních peněz.

 

Zásadním faktorem pro celkovou výnosnost nemovitosti je zejména její zhodnocení. Při současné stabilní míře nárůstu cen nemovitostí v Praze by se jeden byt zhruba za 5 let zhodnotil o 1 milion Kč. Jaký tedy bude náš výnos?

  1. Jeden byt se zhodnotí o milion – výnos je 1 milion Kč.

  2. Pět bytů se zhodnotí o milion – výnos je 5 milionů Kč.

 

Ano, příklad je to hodně zjednodušený, ale princip je jasný. Výnos ze zhodnocení je přímo úměrný počtu nemovitostí. To je fakt, kterým se dobrý investor musí řídit, pokud chce dosáhnout finanční nezávislosti. Pokud vezmeme v potaz, že náklad na úvěr splatíme příjmem z pronájmu, nestojí nás pět bytů v podstatě o nic víc než byt jeden. Tím pádem z ekonomického hlediska není důvod si hypotéku nevzít. Obecně se dá říct, že peníze banky jsou pro nás „levnější“ než vlastní peníze, a proto bychom měli do investice vkládat co nejméně hotovosti.

 

Častým argumentem konzervativnějších investorů pak je – nechci být zadlužený pro případ, že by se „něco stalo“ a potřeboval bych peníze. V případě, že by opravdu přišla krize, není rozhodující to, kolik máte hypoték, ale jestli máte finanční rezervu, o kterou se můžete opřít. Pokud vydáte všechny svoje úspory za nemovitost koupenou za hotovost, samozřejmě vám žádná rezerva nezbyde. Pokud si ale vezmete hypotéku, která vám pokryje většinu nákladů, a část peněz si necháte, nacházíte se v mnohem bezpečnější situaci.


 

Máte zájem? Nebojte se a dejte vědět