Čisté cash flow je suma peněz, která vám každý měsíc zůstane na účtu jako rozdíl příjmů z nájemného a všech zaplacených nákladů. Nájemné každý rok navyšujeme podle růstu cen na trhu. Dlouhodobý průměr je přes 5 % ročně. U nemovitostí koupených před 5 lety je aktuální nájemné již 8 % z kupní ceny. U nemovitosti koupené před 20 lety je roční výnos 25 %.
Růst úvěrového cash flow
Splátka hypotéky obsahuje kromě splátky úroků také splátku dluhu. A právě splátka dluhu dělá kolem poloviny platby hypotéky. Toto je váš příjem, kterým nájemník v podstatě splácí váš dluh na koupené nemovitosti. U průměrné nemovitosti se jedná o 70 000 Kč ročně na počátku úvěru a částka se neustále zvyšuje.
Růst daňových efektů
Při využití správné metody zdanění příjmů z pronájmu můžete vytvořit daňovou ztrátu, která se promítá v daňovém přiznání i do příjmů z podnikání. Tím dokážete ušetřit v průměru 25 000 Kč ročně.
Růst hodnoty nemovitosti
Růst hodnoty nemovitostí je zdaleka největší částí vašeho výnosu. Průměrné zhodnocení nemovitosti v Praze za posledních 22 let je 7,7 % ročně. A pouze za posledních 5 let vzrostla hodnota pražských nemovitostí o 100 %. Když si koupíte průměrný byt za pět milionů, pouze na zhodnocení můžete získat 385 000 Kč za rok a 200 000 Kč na nájmu, pokud se vaše nemovitost nachází na správném místě.
Zhodnocení peněz z přebytku nájemného
Každý měsíc vám na účet přicházejí peníze, které jsou rozdílem mezi příjmy a výdaji. Tyto peníze je možné dále investovat. V rámci plánu si tedy dohodneme, zda tyto přebytky budou sloužit jako záloha na další byt, nebo zda je budeme postupně ukládat do nízkonákladového podílového fondu. Naším cílem je využít vaše peníze na maximum.
Růst počtu nemovitostí
Pokud máte v plánu získat 7 nemovitostí, může to trvat několik let. Hned v úvodním plánu si ale jasně stanovíme, kolik bytů si můžete pořídit dnes a za jakých podmínek budete přikupovat další. Pravidelně pak sledujeme vaši situaci a za vhodných podmínek vám doporučíme koupit další nemovitost. Tím neustále rozšiřujeme váš majetek a dostáváme vás blíž k vašemu cíli.
Při prvním setkání se budeme bavit o vašem cíli – o výši renty a čase jejího dosažení. Na základě vašich současných možností začneme váš plán naplňovat. Najdeme, připravíme a začneme spravovat například 2 z cílových 7 bytů, které chcete mít ve svém portfoliu. Důležitá práce se pak odehrává na pozadí, kdy pravidelně kontrolujeme splnění podmínek pro nákup dalších nemovitostí. Tedy zda máte dostatek volných peněz ke koupi, nebo zda vyrostla hodnota vašich současných bytů natolik, abychom je mohli použit jako dodatečnou zástavu. Současně musíme neustále propočítávat bonitu pro banku, zda nám půjčí další úvěr. Naším cílem je co nejrychleji získat naplánovaný počet bytů a nechat si je splácet nájemníkem. Jedině tak získáte nekonečnou a pravidelnou rentu.
Průběh spolupráce v kostce
První věc, kterou je třeba vyřešit, je váš plán. Každého investora omezují dvě věci: výše vlastních peněz a bonita pro hypotéku – prokazatelný příjem. Pokud máme v plánu 7 bytů a dnes jste schopen pořídit pouze 2, budeme muset neustále sledovat, kdy bude ten správný čas pořídit třetí, čtvrtý... Neustále kombinujeme váš současný příjem s novým příjmem z pronájmu. Tyto příjmy v čase rostou. Současně se díváme na vaše nové úspory, které lze použít pro další investice. Kontrolujeme i odhady cen vašich nemovitostí a snažíme se najít cestu, jak je použít jako dodatečnou zástavu ke koupi další nemovitosti bez vlastního kapitálu. Způsobů je mnoho, ale důležité je neustále propočítávat současnou situaci a hledat výhodná řešení.
