12. února 2021
Jak maximálně využít vložený kapitál hned od začátku.
Průměrný český investor při své první investici postupuje následovně: vyhledá a koupí investiční byt, který dlouhodobě drží a pronajímá. Z příjmů z pronájmu pak 30 let splácí hypotéku. Po 30 letech se dostane k rentě z jednoho bytu a nemá už čas ani energii investovat do dalšího bytu, nehledě na to, že by už určitě nedostal třicetiletý úvěr, který banky poskytují jen do 70 let věku.
Je to efektivní přístup? Pokud už máte s investicemi nějakou zkušenost, asi chápete, že rozhodně ne. Správný investor totiž nechce pasivně čekat, až bude na stará kolena mít splacený jeden jediný byt, ze kterého nakonec ani nedostane uspokojivý pasivní příjem. Správný investor neustále hledá možnosti, jak svůj majetek průběžně rozšiřovat, znásobovat, jak získat co nejvíce z co nejmenšího vloženého kapitálu. Dnes si ukážeme postup, kterým se řídí opravdu cílevědomí investoři, kteří už od mladého věku myslí na budoucnost.
Pravidlo šesti let je osvědčený způsob, jak co nejefektivněji znásobovat majetek a vytěžit z vloženého kapitálu naprosté maximum, i když začínáte s omezenými úsporami. My v Bureš & partneři jsme se s ním poprvé setkali v zahraničí, populární je zejména mezi mladými anglickými a americkými investory, ale rychle jsme si tento přístup osvojili a dnes ho doporučujeme velké části našich klientů. Postup je vlastně celkem prostý – využívá stabilního nárůstu hodnoty nemovitostí a toho, že každých šest let můžeme svoje nemovitosti prodat a nárůst hodnoty tak přeměnit v hotovost, pomocí které zafinancujeme ještě větší počet nemovitostí.
Celý proces samozřejmě začíná koupí. Pro příklad si představte, že koupíte standardní 50m2 byt za 4,5 milionu korun na 90% hypotéku. Byt pronajímáte a pomalu zmenšujete dluh vůči bance, zatímco hodnota nemovitosti stále roste. Takto postupujete prvních šest let, kdy nastává čas na zásadní krok: prodej nemovitosti. Možná se ptáte, proč byste byt měli prodávat? Máte stabilní příjem z pronájmu, hypotéka se splácí sama a nemovitost stabilně nabývá na hodnotě. Pojďme se proto podívat, v jaké situaci se po 6 letech splácení nacházíte:
Zaplatíte dohromady 600 000 Kč na úroku a fondu oprav.
Získáte 1,2 milionu Kč z pronájmu.
Byt vám nabyde na hodnotě průměrně o 2 miliony (při dlouhodobém 5% nárůstu za rok)
Dluh vůči bance je o 225 000 Kč nižší.
Na účtu tak máte 600 000 Kč (příjem z pronájmu po odečtení splátek bance), váš byt má o 2 miliony větší hodnotu a bance dlužíte ještě 3,82 milionu. Byt prodáte za 6,5 milionu, po splacení dluhu vám zbyde ještě 2,7 milionu a zmíněných 600 000 z pronájmu, dohromady tedy 3,3 milionu Kč.
A co s těmito penězi uděláte? Samozřejmě znovu investujete. Cena bytů mezitím stoupla na průměr 6,5 milionu, s 90% hypotékou tak ke koupi potřebujete 650 000 Kč. Za 3,3 milionu, které máte na účtu, si tak podobných bytů můžete koupit rovnou pět. Samozřejmě si nekoupíte všechny najednou, na to by vám totiž nevystačila bonita. Koupíte nejprve jeden nebo dva, a v momentu, kdy začnete dostávat příjmy z pronájmů, se vaše bonita znovu navýší a vy tak dosáhnete na další hypotéku.
Z jednoho bytu jste tak během šesti let udělali bytů pět, což do budoucna znamená pětinásobnou rentu. Využili jste nárůstu hodnoty nemovitosti, kterou jste pomocí prodeje dokázali z bytu efektivně „vytáhnout“ v podobě hotovosti. S pomocí získaných peněz jste znovu využili „plné páky“ a dokázali od banky získat maximální hypotéku pro znásobení vašeho majetku. A co dál? Pro některé investory tady celý postup končí. Spokojí se s pěti byty, splatí hypotéku a můžou si užívat slušnou rentu.
Pro některé, zejména mladší investory ale cesta ještě nekončí – celý proces totiž můžete zopakovat od začátku znovu. S tím rozdílem, že nezačínáte s jedním bytem, ale hned s pěti. Za šest let vyroste hodnota každého z nich zhruba o 20 %, které z bytů znovu „vytáhnete“ pomocí prodeje, čímž se znovu zvýší váš kapitál. Pokud si ještě můžete vzít tzv. dlouhou hypotéku, kterou banky poskytují jen do 70 let věku, každý z vašich prodaných bytů vám dá hotovost potřebnou ke koupi pěti nových nemovitostí. Rázem tak máte bytů 25 a můžete si říkat rentiér.
Aby se vám ale podařilo šestiletý cyklus zopakovat dvakrát, musíte celý proces začít velmi brzy. První nákup je potřeba uskutečnit nejlépe do 28 let věku, tak abyste ve 34 letech začínali druhý cyklus a ve 40 letech kupovali 25 bytů stále s maximální (a nejefektivnější) 30letou hypotékou. Pokud se vám povede celý postup dobře zvládnout, můžete v 55 letech dostávat z 25 bytů rentu okolo 420 000 měsíčně (v dnešní hodnotě peněz, při 2% inflaci).
Asi vám nemusíme připomínat, že i pět, natož 25 bytů je co se týče správy obrovská zátěž. Pro spravování i financování celého portfolia efektivním způsobem proto doporučujeme využít služeb profesionální firmy, jako je ta naše. O byty se vám nejen postaráme a zaručíme stálou obsazenost nájemníky, ale také budeme průběžně vyhledávat nejrůznější možnosti financování s cílem znásobit váš majetek ještě rychleji.
Podrobnější video na téma pravidlo 6 let najdete na našem Youtube:
Pokud jste cílevědomý investor a zaujala vás myšlenka investování pomocí pravidla 6 let, neváhejte se na nás obrátit. Rádi zhodnotíme vaši situaci, poradíme vám, jak začít, a případně se za vás o všechny vaše nemovitosti rádi postaráme.
