Vlastní byt vs. pronájem

4. února 2021

Kde má bydlet investor?


Díky zkušenostem z praxe víme, jak zásadní téma je pro některé investory bydlení ve vlastním bytě. Mnohokrát jsme s klienty řešili přání koupit si krásný velký byt, ve kterém budou žít s rodinou, vychovávat děti a tak dále. Je ale vidina vlastního bytu natolik lákavá, abyste kvůli ní přišli o velkou část kapitálu? Nebo je lepší bydlet v pronájmu a co nejvíce rozšiřovat svoje investiční portfolio?

Z hlediska efektivity investic bývá naše odpověď celkem jednoznačná: cílem je nashromáždit co nejvíce majetku co nejdříve, tak aby vám tento majetek mohl co nejdelší dobu generovat peníze. Proto koupi většího bytu pro vlastní bydlení většinou nedoporučujeme. Abychom mohli vysvětlit, proč se koupě vlastního bytu nevyplatí, podívejme se na situaci, která je založená na nedávné zkušenosti s jedním naším klientem. 

 

Klient, říkejme mu třeba Pavel, má k dispozici něco přes milion v hotovosti a přichází za námi se záměrem koupit si v Praze veliký byt v hodnotě 10 milionů Kč, ve kterém chce s rodinou žít. V tu chvíli má dvě možnosti:
- buď si byt opravdu koupí
- nebo si podobný byt pronajme a našetřené peníze vloží do investičních nemovitostí.

 

Pokud si Pavel byt koupí, pravděpodobně využije 90% hypotéku a sám do něj vloží milion Kč – tedy skoro celé své úspory. Měsíčně tak bude splácet 35 500 Kč po dobu 30 let. Tím pádem už nemá dostatek vlastních peněz na nákup investičního bytu, a navíc kvůli splátkám ani nemá dostatečnou bonitu na to, aby si vzal další hypotéku. Bude tedy minimálně několik let trvat, než se jeho dluh sníží a bonita zvýší natolik, aby si mohl dovolit koupit investiční byt. 

 

Pokud Pavel dá na naši radu a využije druhé možnosti, pronajme si podobný byt za zhruba 20 tisíc Kč měsíčně. Celý svůj kapitál tak může využít k tomu, aby si koupil investiční nemovitost – a ne jednu, ale třeba hned tři. Tři menší byty o 35m2 v hodnotě 3,5 milionu ho dohromady vyjdou na 10,5 milionu, k jejich koupi s 90% hypotékou tedy potřebuje jen 1 050 000 Kč. Každý z bytů pak pronajme zhruba za 10 tisíc Kč měsíčně, každý měsíc tak získává 30 tisíc Kč v podobě nájemného. Růst nájemného bude navíc u malých a poptávaných bytů stabilní a rychlejší než u velkého bytu

 

Možná si říkáte, že na nájemném za velký byt Pavel při dlouhodobém bydlení bude ztrácet ohromné množství peněz. Nejde ale jen o výdaje, ale také o příjmy – a ty mu generují právě malé investiční byty. Kdyby Pavel v pronajatém bytě zůstal 30 let, celkově za nájemné zaplatí asi 11 milionů. To není malá částka, pokud ji ale porovnáme s majetkovým efektem malých bytů, pochopíme, že se to přesto vyplatí. Každý z menších investičních bytů totiž za stejnou dobu vygeneruje asi 24 milionů Kč díky nájemnému a růstu hodnoty nemovitosti. Sečteno podtrženo, za 30 let Pavlovy byty vygenerují 72 milionů, přičemž za vlastní bydlení utratí „jen“ 11 milionů.  

 

Peníze získané z investičních bytů ale Pavel nebude shromažďovat na účtu – samozřejmě je může v průběhu let používat k nákupu dalších nemovitostí a rozšiřování portfolia. Jeho bonita totiž vlivem příjmů z nájemného zůstává na vysoké úrovni, nemá tak problém dostat od banky další hypotéku. 

 

Asi už chápete, proč je druhá varianta o tolik lepší. Zatímco investiční byty nám generují příjem a umožňují postupně znásobovat majetek a rozšiřovat portfolio, vlastní velký byt znamená pro investora jen obrovské dlouhodobé výdaje, zhoršení podmínek hypotéky a celkovou stagnaci v rozšiřování majetku.

 

Mnoho klientů přesto po vlastním bytě touží, často používají argument toho, že pro ně bydlet ve vlastním znamená být nezávislý, mít svobodu libovolně si byt upravovat, a zejména mít jistotu domova, ze kterého je nikdo nemůže „vyhnat“. Samozřejmě je pravda, že vlastní bydlení přináší určitý komfort a pocit bezpečí, nicméně je potřeba vědět, ve které fázi je rozumné si takový byt koupit.

Obecně se dá říct, že největším nepřítelem investora je čas: čím méně času na investice máme, tím menší rentu můžeme očekávat. Proto všem našim klientům doporučujeme minimálně v první třetině jejich investičního plánu co nejvíce nakupovat. Pokud totiž co nejdříve nakoupíte co největší počet nemovitostí, vytvoříte si dobrý základ, který generuje slušný zisk a umožňuje vám rychleji majetek rozšiřovat. Koupí vlastního bytu na začátku se pouze okrádáte o čas: vydáním velkého množství peněz zpomalujete růst vlastního portfolia a tím se prakticky připravujete o peníze. 

 

Pokud přesto pokládáte bydlení ve vlastním za nutné, doporučujeme s takovou koupí vyčkat, dokud nebudete mít kompletně vytvořené vaše investiční portfolio. Pokud máte volné prostředky a dostatečnou bonitu, tak je samozřejmě na místě splnit si přání vlastnit krásný byt, který si zařídíte přesně podle vašich představ. Rozhodnutí je to samozřejmě naprosto individuální. 

 

V Čechách je představa bydlení ve vlastním stále pro hodně lidí velmi důležitá, zatímco v jiných evropských zemích je už standardem, že i bohatí lidé s velkou rodinou žijí v pronájmu. Život v pronájmu má totiž také svoje zásadní výhody. Například tu, že většinu výdajů na opravy a údržbu nepokrývá nájemník, ale majitel. Bydlení v pronajatém bytě je navíc mnohem flexibilnější – pokud vám byt přestane vyhovovat nebo dostačovat velikostí, jednoduše si pronajmete jiný byt, který bude přesně pro vás. Nemalé množství lidí žijící ve velkém bytě či domě navíc ve stáří zjistí, že je na ně prostor moc velký a rádi se zase přestěhují do menšího bytu. Bydlení v pronájmu jednoduše nabízí větší flexibilitu a ušetří vám spoustu starostí.

 

Pokud jste investor a váháte, zda už nastal správný čas koupit si vlastní byt, nebo naopak začínáte stavět svoje investiční portfolio a chcete využít naspořený kapitál na maximum, obraťte se na nás. Máme zkušenosti s nejrůznějšími situacemi a rádi vám poradíme, jakým směrem by měl mířit váš další krok na cestě k finanční nezávislosti.  

Máte zájem? Nebojte se a dejte vědět