18. listopadu 2020
Srovnání Prahy s velkými evropskými městy.
Pokud jste investor nebo přemýšlíte o investici do nemovitosti v Praze, pravděpodobně už delší dobu pečlivě sledujete vývoj cen nemovitostí v hlavním městě. Víte, že průměrná cena za metr čtvereční se dnes pohybuje kolem 115 000 Kč a ceny dlouhodobě stabilně rostou. Má v této situaci cenu kupovat „předražené“ pražské nemovitosti? Nabízí se otázka, jestli není situace v jiných evropských městech pro investory příznivější. Srpnová analýza cen nemovitostí v Evropě společnosti Deloitte za rok 2019 poskytuje zajímavé srovnání situací na trhu ve velkých evropských městech. Na první pohled z ní vyplývají dvě informace: bydlení zdražuje v celé Evropě a situace v Praze je pro investory víc než příznivá.
Zatímco ceny nemovitostí v západních zemích zůstávají vcelku stabilně vysoko, ve východní a zejména střední Evropě je situace docela jiná. Desetiprocentní meziroční nárůst průměrné ceny za nemovitost v Praze není v porovnání s našimi sousedy velkou výjimkou. Z polských velkoměst vede Krakov s nárůstem 11,5 %, v Bratislavě ceny za minulý rok narostly dokonce o 13 %. Velký nárůst cen ale zažilo i Německo: zatímco Berlín zůstává na úrovni Prahy, v Hamburku průměrná cena nemovitostí narostla dokonce o 15 %.
Vysoký nárůst v Praze tedy není ničím nezvyklým, ale naopak v naší oblasti něčím celkem běžným. Dvojciferný nárůst průměrných cen zažilo loni dohromady 15 evropských měst, mimo jiné i Sarajevo, Budapešt nebo Porto. Naopak pokles zaznamenalo 11 evropských metropolí včetně Oslo, Říma a Alicante.
Ani přes vysoký nárůst ale Praha není v absolutních číslech vůči zbytku Evropy vyloženě drahá. Z 67 zkoumaných měst se v pořadí umístila na 32. místě. S průměrnou cenou za nemovitost 3 395 EUR (91 407) se zhruba vyrovná Římu, Bruselu nebo Grazu. Jen pro srovnání, v nejdražší Paříži stojí průměrná nemovitost 12 863 EUR, čili skoro čtyřikrát víc. Z Německa „vede“ Mnichov s průměrnou cenou 8 250 EUR.
Ve srovnání se zeměmi na východ od našich hranic je to ale docela jiná pohádka – Praha je jednoznačně nejdražší před druhou Bratislavou s průměrnou cenou 2 805 EUR. Ve Varšavě a Budapešti se pak ceny pohybují kolem 2 100 EUR, předčí je dokonce i Brno. O Praze se říká, že je srdcem Evropy na pomezí východu a západu. Zjednodušeně by se dalo říct, že má české hlavní město nejdražší nemovitosti ve východní Evropě a nejlevnější v té západní.
V rámci Evropských velkoměst jsou tedy ceny v Praze celkem průměrné. Investora by ale měl zajímat především meziroční nárůst – ten je v Praze nadprůměrný a z dlouhodobého hlediska stabilní. Z toho pro nás vyplývají dva závěry:
Zaprvé: nakupovat v Praze má cenu, protože můžeme očekávat, že hodnota zakoupené nemovitosti do budoucna poroste. Zhodnocení je jedna z nejdůležitějších součástí výnosu z každé nemovitosti a přímo se odráží na výši nájmu.
Zadruhé: nemá cenu čekat. Ceny nemovitostí v Praze jsou sice vůči zbytku republiky vysoké, ale v Evropském měřítku stále průměrné. Správný investor nečeká a nesleduje, jak ceny bytů rostou, ale jedná hned a nechá zvyšující se ceny působit ve svůj prospěch.
Kromě ceny nemovitostí a jejího nárůstu jsou pro nás ale zásadní ještě jiné ukazatele. Nestačí jen koupit byt, musíme ho taky dobře pronajmout. Různé ukazatele naznačují, že poptávka po nájmech se bude dál zvyšovat. Tak například: ze všech zkoumaných zemí je v Česku nejméně dostupné vlastní bydlení. Na sedmdesátimetrový byt musí průměrný Čech vydělávat 11,5 roku. To je asi o třetinu víc než v Polsku a dvakrát víc než v Německu. Znamená to jediné: lidé, kteří si nemohou dovolit vlastní bydlení se raději rozhodnou pro bydlení v pronajatém bytě. Tím zvýší poptávku a výše nájmů půjde nahoru. Ze zemí východní Evropy má Praha druhé nejvyšší nájmy na metr čtvereční hned po Varšavě.
Známe ale i jiné skryté investorské výhody, které jiná města nemají. Ze zkušenosti například víme, že stavební řízení pro nové developerské projekty trvá asi 8–10 let. Při této rychlosti pochopitelně počet nových bytů nestíhá pokrývat poptávku. To přispívá k dlouhodobému růstu cen nemovitostí i nájmů. Pro investora tak vzniká ideální situace.
V Česku je navíc stále možné využít hypotéky až do 90 % kupní ceny. Většina ostatních evropských států už tuto hranici snížila na 80 % odhadní ceny. Aktuálně je navíc zrušena daň z nabytí nemovitosti ve výši 4 %, čímž můžete uspořit na pořizovacích nákladech.
Tak na co čekáte? Ideální doba pro investici do nemovitostí v Praze je právě teď. A pokud si nevíte rady s výběrem nebo nemáte čas se o nemovitost starat, kontaktujte nás. Rádi vám pomůžeme.
Zdroj: Deloitte Property Index 2020
