Přichází doba nájemní a končí doba vlastnická

26. července 2022

Ceny bytů rostou, nároky bank a vysoké úroky berou lidem možnost koupit vlastní byt.

 


Česká republika je vlastnickým národem

V ČR vlastní nemovitost 79 % obyvatel. Komunismus změnil pohled na vlastnictví nemovitostí a Evropa se tak rozdělila na tzv. 2 bloky, východní a západní. 


Ve východní Evropě je vysoká struktura lidí, kteří vlastní nemovitost. V západní Evropě je zase více těch, kteří žijí v nájmech. Ve druhé nejchudší zemi EU, Rumunsku, bydlí ve vlastním 97 % lidí. Oproti tomu Německo, jedna z nejvyspělejších zemí Evropy, má průměr vlastnictví na 50 % a konkrétně Berlín má pouze 20 % obyvatel žijících ve vlastním


Obecně platí, že čím je region bohatší, tím se zvyšuje podíl nájemních bytů na trhu. Investoři a fondy kupují nemovitosti, které na základě poptávky uvádí na trh.  

Ceny bytů rostou, nároky bank a vysoké úroky berou lidem možnost koupit vlastní byt

Metropole mají limitovanou velikost své plochy, tím pádem ceny nemovitostí stále rostou natolik, že si vlastnictví nemůže dovolit “běžný” člověk a tím se trh posouvá od vlastnického modelu k nájemnímu. 

Skutečnost, že si lidé více pronajímají nemovitosti, má dva hlavní důvody. Prvním je situace, která lidi k pronájmu nutí. Hypotéky jsou úrokově dražší, banky kladou více požadavků a kupní ceny jsou vyšší, takže lidé nemají jinou možnost, jelikož zkrátka nemají k dispozici 2–4 miliony z “vlastní kapsy”. Většinou není takový problém s hypotékou jako takovou, ale právě s vlastními zdroji. Druhým důvodem je, že většinou mladí lidé ani nechtějí nemovitost vlastnit. V době sdílení kol, aut apod. vidí relativně velkou volnost a především vidí, že nepotřebují 1,5 – 4 miliony svých zdrojů + půjčku hypotéky. Na pronájem stačí zaplatit nájem na 1. měsíc, provizi a kauci, což může znamenat cca 80 tisíc. Dalším faktorem je skutečnost, že průměrně každých 7 let nastávají u lidí velké změny. Například nový partner, svatba, narození dítěte, osamostatnění dítěte, rozvod, úmrtí v rodině, změna zaměstnání atd. To vše ovlivňuje životní situaci a při nájemním bydlení mají lidé volnější ruce pro změnu a přizpůsobení se nastalé situaci. 

Uprchlická vlna dále zvyšuje požadavek na počet nájemních bytů 

Do zvyšování poptávky po nájmech se nám podstatně promítá i uprchlická krize. V posledních letech jsme viděli dva extrémy. Za dob Covidu z Prahy odcházeli turisté. Lidé, kteří zde pracovali, se vraceli do svých zemí, a tak se uvolnila velká část bytového fondu. Z průměrné nabídky, kolem 8 tisíc nemovitostí na pronájem na Srealitách, se nabídka zvedla na 14 tisíc. Ceny nájemného v Praze tak padaly až o 20 %. Ke konci Covidu se lidé, kteří zde pracují, začali vracet zpět a v únoru 2022, s příchodem konfliktu na Ukrajině, vidíme opačný efekt. Krom běžných lidí, kteří se vrací zpět ze svých homeofficů, přichází lidé ze zahraničí, kteří zde hledají místo k životu. To nám najednou mění trh s volnými byty zase do opačného extrému. Nyní se pohybujeme na počtu pod 5 tisíc nabízených nemovitostí. Nájemní ceny jsou tak nyní už o něco vyšší než před Covidem.  

To je samozřejmě dobrým signálem pro naše investory, pro majitele nájemních bytů. Zde se nám ukazuje, že když dojde k poklesu, tak je většinou jen krátkodobý a je potřeba ho přečkat. U nemovitostí dlouhodobě platí, že se na trhu vždy něco uděje a přinese to krátkodobou změnu. Když stoupá cena nemovitostí, tak může dojít k poklesu nájmů. Naopak při finanční krizi klesají ceny nemovitostí ale roste cena nájmů. Zatím se nikdy nestalo, že by šel udržitel hodnoty i příjem z nájmu rázně dolů. Co se dělo častěji bylo, že šly obě varianty nahoru, tzn. do Prahy přicházelo více lidí, co současně kupují a současně chtějí dál pronajímat. 

Velký zájem o pronájmy vnímají i naši kolegové z oddělení pronájmů, kteří aktuálně evidují na každých 10 nemovitostí 70 požadavků denně. 

Co tedy příchod doby nájemní znamená pro investory? 

Ceny nemovitostí půjdou pravděpodobně nadále nahoru a čeká nás dlouhodobý růst nájmů. 

Je velice důležité věnovat pozornost přípravě nemovitosti na pronájem. Kvalitní byty jsou téměř ihned obsazené, zatímco ty horší zůstávají v nabídce dlouho. 

Když budete nabízet kvalitní byt, přilákáte kvalitní zájemce, kteří jsou ochotni složit kauci a smlouvu elektronicky podepsat ihned, a to jen na základě virtuální prohlídky, aby o byt nepřišli. Zároveň se u kvalitních nemovitostí lépe kladou požadavky na udržování úrovně kvality nemovitosti a snáze se pravidelně navyšuje nájemné. 

Máte zájem? Nebojte se a dejte vědět