30. září 2019
Jak zvýšit zisk z nemovitosti pomocí jednoduchého postupu.
Naši klienti se nás neustále ptají, jak mohou zvýšit zisk z investiční nemovitosti. Způsobů je hned několik, dlouhodobě nejefektivnější se ale ukazuje takzvaný model BRRR. Pojďme se podívat, jak různí investoři přistupují ke svým nemovitostem a nakolik se různé postupy vyplatí.
Tento postup využívá většina lidí. Investor jednoduše najde nemovitost (většinou bez použití promyšlených kritérií pro výběr) a následně ji koupí za hotové. Pak si sám najde nájemce a nemovitost pronajme, provozuje ji jako vedlejší činnost, bez hlubší znalosti oboru či snahy postup zefektivnit. Tento přístup má dlouhodobě výnos kolem 5–7 % ročně při započtení nárůstu hodnoty nemovitosti i navyšování pronájmů v čase.
Druhý přístup v praxi využívá zhruba 30 % investorů. Hlavním rozdílem je využití hypotéky či jiného dlouhodobého úvěru, který sníží požadavek na vklad vlastních peněz asi na 25–40 % z celkové kupní ceny. Většina lidí pak ale s úvěrem neumí pracovat, a naopak mají tendenci za každou cenu úvěr splatit co nejdříve. Neuvědomují si totiž, že právě tzv. „úvěrová páka“ podstatně pomáhá zvyšovat výnos.
I tak je ale tento postup mnohem efektivnější než koupě za hotové. V dlouhodobém horizontu navýší výnos na 14–16 % ročně po započtení nárůstu hodnoty nemovitosti i příjmů z pronájmu.
V praxi nejefektivnější je však přístup v angličtině označovaný jako BRRRR: Buy, Rehab, Rent, Refinance, and Repeat, tedy koupit, opravit, pronajmout, proplatit z úvěru maximum peněz a pak vše zopakovat u další nemovitosti.
Hlavním přínosem tohoto postupu je použití úvěru až po tom, co se nemovitost opraví a následně se pronajme za vyšší nájemné. Tím investor získá lepší odhad nemovitosti i výnosů u banky, příjmy z pronájmu totiž v době zařizování úvěru běží a vše je doložitelné. Banky jsou tak ochotné půjčit více peněz než v momentě koupi nemovitosti, kdy se odhadují pouze potenciální příjmy z pronájmu. Tento rozdíl je naprosto zásadní a může zvýšit úvěr o 20–30 %. To znamená, že při použití modelu BRRRR budete po zafinancování úvěrem držet v nemovitosti mnohem menší vlastní hotovost a vaše výnosy z vloženého kapitálu se tak podstatně navýší.
V dalším kroku se pak celý postup opakuje. Při správném nastavení lze každé tři měsíce vyřídit nový úvěr. Za rok tak můžete mít i čtyři nové nemovitosti, které vám budou měsíčně vynášet jistý zisk v podobě nájmů. Výhodou je, že je model vždy aplikovatelný i na vaše současné portfolio nemovitostí a může zařídit jeho rychlé rozšíření. Předpokladem je samozřejmě využití profesionální správy, aby vše šlapalo efektivně a spolehlivě.
Metoda BRRRR je vhodná jak pro jednotlivé byty, tak pro celé bytové domy. Princip je stále stejný.
Pokud vás tento postup zaujal, kontaktuje nás a společně zjistíme, jak navýšit vaše zisky z nemovitostí.
