14. dubna 2021
Nemusíte čekat na splacení hypotéky. Čas na investici je právě teď.
Mladí lidé na začátku kariéry si často myslí, že je na investici ještě moc brzy. Chtějí se nejdřív pořádně usadit, splatit byt, založit rodinu. Až potom chtějí z “bezpečné” pozice investovat a začít budovat svoje portfolio.
V praxi se pak ale často setkáváme ještě s druhým typem lidí. Jsou to lidé typicky ve středních letech, kteří už mají rodinu, vlastní bydlení, solidní plat. Takoví lidé se nás pak ptají: Není už na investici pozdě?
Naše odpověď je vždy stejná. Nikdy není brzy a nikdy není pozdě. Ideální čas na investici je právě teď. Nikdy v životě už totiž nebudete mít více času, než máte v tomto okamžiku. A právě čas je pro každého investora ten největší limit. Proto nikdy není na místě investice odkládat.
Pro představu uvedeme jeden příklad, který mluví za vše: Kdybyste v roce 2008 koupili investiční byt za 3,3 milionu Kč, dnes by takový byt měl hodnotu 6 milionů. Za dvanáct let se tedy jeho hodnota skoro zdvojnásobila. A to přesto, že v roce 2010 by měl takový byt díky pádu cen nemovitostí hodnotu jen 2,7 milionu a ještě v roce 2014 2,9 milionu Kč.
Pokud tedy jste v situaci, kdy bydlíte v bytě na hypotéku, který ještě splácíte, a uvažujete o investici do další nemovitosti, rozhodně to není špatný nápad. V takovém případě máte dvě možnosti, jak k celému procesu přistoupit:
Možná se ptáte, proč se stěhovat do podnájmu v situaci, kdy splácíte vlastní byt. Velká výhoda tohoto postupu je v tom, že nájem, který platíte, banka nezapočítává do vašich výdajů. Naopak příjmy z pronájmu, které dostáváte od nájemníků ve vašem bytě, banka započítává. Tím se zvyšuje vaše bonita a vy máte rázem mnohem lepší podmínky pro novou hypotéku. Tím, že se přestěhujete do podnájmu, si možná také splníte přání bydlet ve větším bytě. Velký byt totiž můžete pronajmout poměrně levně, cena za metr čtvereční bude nižší než u bytu malého. Jste tím pádem v situaci, kdy bydlíte ve velkém a pohodlném pronajatém bytě, a navíc vlastníte dva investiční byty, které velmi rychle rostou na hodnotě. V každém máte nájemníka, který každý měsíc splácí vaši hypotéku. V tu chvíli se navíc do vaší bonity počítají dva příjmy z pronájmu, poměrně brzo tak můžete dosáhnout na třetí nemovitost, která dále rozšíří vaše portfolio.
Druhá možnost je také proveditelná, i když o něco pomalejší a náročnější. Potřebujete k ní více vlastních prostředků a vysoké prokazatelné příjmy, protože si nezvýšíte bonitu příjmy z pronájmu. I v tomto případě je ale potřeba začít co nejdříve. Hodnota nemovitostí totiž nebude klesat. Naopak, čím dříve si byt koupíte, tím dříve vám naroste na hodnotě. A právě tenhle nárůst můžete použít jako dodatečnou zástavu a dostat hypotéku na další nemovitost. Ani v tomto případě tedy nemusíte ke koupi použít žádné vlastní prostředky. Musíte ale počítat s tím, že koupí dalšího bytu zvýšíte svůj dluh a příjem z jednoho pronájmu nebude na jeho pokrytí stačit. Každý měsíc tak budete muset přidat například 4 000 Kč z vlastní kapsy. Dobrá zpráva je, že nájemné se v průběhu let bude zvyšovat, vaše dotace tak bude čím dál tím menší.
Samozřejmě ale nemá cenu si nic nalhávat. Bez vlastního příjmu a kapitálu se s investicemi daleko nedostanete. Právě to bývá pro mladé lidi tou největší překážkou. Když ale víte, jak na to, a celý proces provedete co nejefektivněji, často si vystačíte i s málem. Typicky může být základním kapitálem například stavební spoření nebo dědictví po prarodičích. Další možností je pak i domluvit se s rodiči, kteří můžou figurovat jako spolužadatelé o hypotéku. Některé banky totiž umožňují zahrnout do vaší žádosti i bonitu rodičů, a to bez ohledu na jejich věk.
V každém případě je ale potřeba k investici už dopředu směřovat, přemýšlet nad tím, jak si zvýšíte bonitu, kde seženete kapitál, zda se přestěhujete do pronajatého bytu, nebo zůstanete v tom svém. Obecně většině klientů doporučujeme tu první možnost, protože umožňuje rychlejší rozšiřování portfolia, což je hlavně ze začátku zásadní. Některým lidem sice může připadat nelogické pronajímat si jiný byt, když můžou bydlet ve vlastním. Čísla ale mluví za vše a tato varianta se i z dlouhodobé zkušenosti ukazuje jako efektivnější.
Pokud se nacházíte v situaci, kdy bydlíte v bytě, který zároveň ještě splácíte, a přemýšlíte nad koupí dalšího investičního bytu, rozhodně jste na správné cestě. Možností, jak to provést je více, ale u všech platí, že čím dřív začnete, tím lépe. Ať už jste svobodní a na začátku kariéry, nebo už máte partnera a rodinu, investice rozhodně není špatný nápad.
Pokud vás tento způsob investice zaujal a uvažujete o koupi svého prvního investičního bytu, neváhejte nás kontaktovat. Máme zkušenosti s různými druhy investic a určitě vám dokážeme poradit i v situaci, kdy už splácíte vlastní bydlení.
