2. dubna 2021
Jak získat maximum z velkého bytu
Trend spolubydlení se se stoupajícími cenami nemovitostí v Praze stává čím dál tím důležitějším. Ať už se jedná o studenty Pražských univerzit, mladé lidi, kteří přišli do hlavního města za prací, nebo zaměstnance, kteří tu přebývají jen v pracovním týdnu, mnoho lidí zkrátka ocení jednoduché a hlavně levné bydlení na dobrém místě. Zatímco za vlastní garsonku by tito lidé dali zhruba 12–13 000 Kč měsíčně, za pokoj ve sdíleném bytě zaplatí kolem 7–8 000 Kč. A to znamená dobrou příležitost pro investory, kteří můžou byty pronajímat po jednotlivých pokojích a získat tak ještě vyšší měsíční příjem.
Jednou z nesporných výhod spolubydlení je možnost maximálního využití plochy velkého bytu. Byty kolem 100 m2 pro investici běžně většinou nedoporučujeme, a to hned z několika důvodů. Zaprvé po takových bytech na trhu není tak velká poptávka, jako po menších a levnějších bytech. Jen velmi malá část obyvatel Prahy si může dovolit pro sebe pronajmout velký byt. V praxi si takové byty nemovitosti pronajímají rodiny s dětmi. Takových nájemníků ale není tak velké množství, už vůbec ne ve vnitřním okruhu Prahy.
Mnohem početnější skupinou zájemců o pronájem v hlavním městě jsou mladí, svobodní lidé, kteří se sem stahují za prací, za školou či za nočním životem. To ve výsledku znamená, že se velké byty pronajímají mnohem hůře než byty malé. A to jak v tom smyslu, že bude déle trvat, než najdete nájemníka, tak v tom smyslu, že nebudete schopni byt pronajmout výhodně.
Spolubydlení ale tento problém velkých bytů velmi elegantně řeší. Tím, že z nemovitosti uděláte několik menších, nezávislých jednotek, výrazně zvýšíte šanci ho pronajmout, navíc ve výsledku za mnohem vyšší cenu. Například stometrový byt 3+1 v panelovém domě ve vnitřním okruhu Prahy pronajmete běžně asi za 18 000 Kč. Pokud ale byt rozdělíte na jednotlivé pokoje, které následně pronajmete samostatně za 7–8 000, dostáváte se na 21–2400 Kč měsíčně. Rozdíl v efektu je tedy jednoznačný. Více menších jednotek se v praxi navíc obsadí mnohem dříve než celý velký byt. Je totiž známo, že lidí, kteří chtějí platit nejméně, je na trhu nejvíce.
Investor tak může využít toho, že se velké byty obecně hůře prodávají. Je jich proto na trhu větší výběr a hlavně se dají pořídit za menší cenu za metr čtvereční. Je to vlastně velmi výhodný postup, při kterém pořídíte velkou plochu za poměrně malou částku a následně ji rozdělíte na menší jednotky, které můžete pronajímat za relativně vysokou cenu.
Na pronajímání formou spolubydlení je navíc velkou výhodou to, že zmírňuje riziko neobsazenosti v rámci jedné nemovitosti. Nájemníci jsou totiž na sobě nezávislí, a tak se vám nestane, že by z bytu odešli všichni najednou. Naopak, pokud vznikne prodleva mezi nájemníky, bude to pravděpodobně pouze v jednom z několika pokojů. Nestane se tak, že by celá nemovitost ležela ladem a připravovala vás o peníze.
Hledat zájemce o jeden pokoj ve spolubydlení je také mnohem jednodušší, než hledat zájemce o celý byt. Nájemníka do neobsazeného pokoje pro vás navíc často najdou ostatní obyvatelé bytu, kteří mají známé ve vaší cílové skupině. Nezřídka se tak stává, že se samotní nájemníci postarají o to, aby byly pokoje neustále obsazené.
Spolubydlení s sebou ale samozřejmě přináší i řadu věcí, které musí majitel řešit jiným způsobem než u standardního pronájmu. Před samotným pronájmem musí byt projít drobnými úpravami, tak aby byl pro spolubydlení vhodný. Jedná se často o výměnu dveří či rozšíření úložných prostor ve sdílených místnostech. Byt je potřeba pronajímat plně vybavený, tak aby nájemník při nastěhování neměl žádné starosti navíc. Jiným způsobem se musí řešit také vyúčtování cen za služby. Ve sdíleném bytě není možné rozpočítávat, který nájemník má platit kolik, proto se poplatky za služby dělí rovnoměrně mezi všechny nájemníky a jsou součástí ceny nájemného.
Celkově je nutné počítat s tím, že pronájem místností ve sdíleném bytě je mnohem rychlejší a dynamičtější než klasický pronájem. Nájemníci se vám pravděpodobně v bytě budou střídat rychleji a možná budete muset častěji řešit opravy. Technické kontroly bytu musejí proto také probíhat častěji než standardně po šesti měsících. Pokud však budete mít správně nastavený systém a jasná pravidla, můžete z velkého sdíleného bytu získat mnohem víc než z klasického pronájmu.
Spolubydlení bude v příštích letech čím dál tím výraznějším trendem, proto má tento model do budoucna velký potenciál. Obchodně je to postup už dnes celosvětově úspěšný a dá se předpokládat, že díky stoupajícím cenám nemovitostí se to jen tak nezmění. Pro mladé lidi je to ideální způsob, jak si zajistit bydlení, když nemají na vlastní nájem. Velká část z nich navíc ocení sdílení prostoru s vrstevníky a možnost sociální interakce.
Pokud přemýšlíte nad modelem sdíleného bytu, ale nejste si jisti, jestli znáte vše, co tento model obnáší, kontaktujte nás a my vám s celým procesem pomůžeme. Byty na spolubydlení připravujeme běžně a máme zavedený systém, jak vše nastavit, aby celý proces probíhal hladce a plynule.
