28. dubna 2021
Co udělal uplynulý rok se stavem pražského investičního trhu? Jak se změnila úloha investorů, nájemníků a makléřů?
Od začátku pandemie koronaviru jsme prošli velmi turbulentním obdobím, během kterého se dost zásadně změnil trh s nemovitostmi. To, co jsme pokládali prakticky za nemožné, se stalo skutečností. Nejprve se v průběhu první vlny pandemie několik měsíců vůbec nedaly pronajímat byty. Poměrně dlouhou dobu totiž trvalo, než se celý trh vymanil z počáteční nejistoty a začal znovu fungovat v trochu jiném režimu. Zároveň jsme zažili obrovský příval neobsazených bytů – ať už těch, které byly dříve určeny na krátkodobý pronájem, nebo těch, ze kterých se v panice odstěhovali dlouhodobí nájemníci.
Všechny tyto dílčí zkušenosti silně ovlivnily přístup investorů k nemovitostem, ale i přístup zájemců o pronájem. Změnilo se chápání bezpečnosti v rámci bydlení i pronajímacího procesu, současná situace taky zásadně pohnula s hodnotou některých bytů na základě lokality, ve které se nacházejí. Přestože se někteří báli celkového poklesu cen nemovitostí, nakonec se ukázalo, že právě v krizi víc než kdy jindy hledají lidé v nemovitostech jistotu. Pojďme se podívat na pár tipů, jak úspěšně pracovat s investičními nemovitostmi v roce 2021.
Lokalita
Se změnou poptávky se některé byty v Praze staly takzvanými „ležáky“ – není o ně zájem, a tak jsou jejich majitelé nuceni postupně snižovat nájemné. Zejména šokující byl pokles hodnoty bytů dříve určených na krátkodobý pronájem. Byty, které vydělávaly velké peníze na turistech, najednou nikoho nezajímaly. Jejich majitelé tak často museli snížit nájemné třeba i o 50 %, než se jim podařilo je pronajmout.
Nám se opět potvrdilo, že nejlépe si ve všemožných situacích hodnotu zachovávají byty ve vnitřním okruhu Prahy – tedy ne na periferii, ale taky ne přímo v centru. Naše vybrané lokality, kde vyhledáváme nemovitosti ke koupi, zaujímají asi jen 25 % celkové plochy města. Naše „vybíravost“ se ale v době krize ukázala jako opodstatněná.
Velikost a vybavení
V nejisté době se lidé vždy jako první zbavují zbytečného luxusu. U bytů to nejčastěji znamená, že se stěhují z většího do menšího. V uplynulém roce tenhle fenomén vytvořil obrovskou poptávku po menších bytech, zatímco ty velké se pronajímaly hůře než dřív. Byty 1 + 1 nebo 2 + 1 se pronajímaly mnohem rychleji než 3 + 1 a větší. Proto se v roce 2021 vyplatí zaměřit se na menší byty, ideálně v cihlových a panelových domech. Velký byt v novostavbě je dnes méně výhodnou investicí, vzhledem k vysoké pořizovací ceně v poměru k výši nájmu a celkové menší poptávce.
Co se týče vybavení bytu, možná vás překvapí, že se nezařízené byty pronajímají lépe a rychleji než ty zařízené. Většina zájemců už totiž nějaké vybavení vlastní a nábytek v nabízeném bytě pro ně může být spíš překážkou než výhodou. V dnešní době většině lidí zkrátka záleží na vlastním vkusu, proto je vybavený byt často může odradit. Z vlastní zkušenosti víme, že se prázdné byty pronajímají rychleji než ty zařízené – a to dokonce i při stejné ceně.
Digitalizace
Velkým trendem na trhu nemovitostí je v současné době elektronizace a digitalizace. Velká většina realitních kanceláří dnes hledá způsob, jak co nejefektivněji zařizovat pronájmy virtuální cestou. Osobní kontakt totiž stále představuje a do budoucna ještě nějakou dobu bude představovat zdravotní riziko, proto se mu lidé raději vyhnou. Kdo v dnešní době dokáže celý proces realizovat přes internet, má proti konkurenci výhodu.
V naší firmě jsme vymysleli způsob, jak pronájmy vyřídit elektronicky, a to od virtuální prohlídky, přes elektronické podpisy smlouvy a pojištění až po bezkontaktní předání klíčů. Prvotní nedůvěra lidí se v průběhu pandemie vypařila. Dnes pronajímáme asi 40 % bytů pouze na základě virtuální prohlídky. Je to bezpečnější, rychlejší a efektivnější. Detailně si o našich elektronických pronájmech můžete přečíst zde.
Součástí všeobecné digitalizace jsou ale i nové požadavky zájemců. Zejména důležitý je dnes pro mnoho lidí rychlý internet. Kvůli tomu, že dnes velká část lidí pracuje z domova a s kolegy se spojuje pomocí videohovorů, je nejen přístup k internetu, ale i jeho rychlost pro mnoho lidí klíčová.
Možná trochu překvapivým požadavkem stále většího počtu lidí je také bydlení s domácím mazlíčkem. V době lockdownů a protipandemických opatření je pro mnoho lidí důležitý právě kontakt s domácím zvířetem. Velká část majitelů ale bydlení se zvířetem úplně zakazují, čímž přicházejí o potenciální zájemce. Přitom statisticky nebývají se zvířaty v nájemních bytech problémy. Jen je na to potřeba myslet už v momentě zařizování bytu, když vybíráte materiály. Psí drápy se s dřevěnými parketami nekamarádí, ale například na vinylové podlaze žádné stopy nezanechají.
Co dělat, když nemůžu pronajmout? Rekonstruovat!
Pokud se vám nedaří váš byt za rozumnou cenu pronajmout, nejlepším krokem v této přechodné době je rekonstrukce. Tou na dalších deset let zvýšíte jeho hodnotu a přitáhnete nové nájemníky. Typickým příkladem je renovace kuchyně a koupelny, která může dohromady vyjít asi na 150 až 300 tisíc v závislosti na velikosti. Pokud se vám to zdá jako zbytečně velká investice, uvědomte si, že jen odstraněním mezer mezi nájemníky ušetříte ročně v průměru 15 tisíc korun. Hezčí byt navíc přitáhne zodpovědnější nájemníky, kterým záleží na tom, jak jejich domov vypadá. Tím pádem se hodnota vybavení bytu bude v čase pomaleji snižovat.
Pokud se pustíte do rekonstrukce, pamatujte, že nájemní byt je potřeba zařizovat jinak než byt pro vlastní bydlení. Majitelé často chybují v tom, že byty rekonstruují podle vlastního vkusu. Ten se ale často nemusí shodovat s vkusem potenciálních zájemců. Proto je na místě nájemní byt zařizovat jednoduše a čistě, nepoužívat zbytečně výrazné či drahé materiály nebo výstřední barevné kombinace. Zásadní je jednoduchost a také odolnost materiálů, které zaručí, že byt nebudete muset předělávat každé dva roky. Určitě se vyhněte například plovoucím podlahám.
Ideální byt
Jak tedy vypadá ideální investiční byt v roce 2021? Rozhodně se bude jednat o menší byt – tedy garsonku, 1 + 1 nebo 2 + 1. Nacházet by se měl ve vnitřním okruhu Prahy, měl by být nejlépe nevybavený, ale dobře přizpůsobený nájemnímu bydlení. To znamená čistý a jednoduchý, s barevně nekonfliktními prvky a odolnými materiály, nejlépe takovými, které umožňují i bydlení s domácím mazlíčkem. Zásadním požadavkem je také rychlý a spolehlivý internet. A pokud dokážete celý proces pronájmu zařídit elektronicky, zvýšíte tím šanci pronajmout byt rychle a za dobré peníze.
A na závěr jeden tip. Velmi výhodnou možností je koupit byt, který je vybydlený nebo v horším stavu. U takového bytu je totiž jednodušší vyjednat dobrou cenu, zvlášť pokud je v cihlovém nebo panelovém domě. Následně můžete investovat třeba 400–600 tisíc do rekonstrukce, čímž vzroste hodnota bytu a zároveň si zajistíte, že bude nemovitost vhodná pro nájemní bydlení. Získáte tak byt, který se bude pronajímat rychle a za dobrou cenu. Tento postup je ve většině případů výhodnější, než koupě hotové a zařízené nemovitosti, po které ale bude menší poptávka.
Tak směle do toho! A pokud byste se chtěli o vašich investicích poradit, neváhejte se na nás obrátit. Známe všechny aktuální trendy a můžeme vám poskytnout odbornou asistenci.
Můžete se podívat na podcast, kde toto téma řešíme.
