Airbnb nebo dlouhodobý pronájem?

2. listopadu 2019

Jak poznat, zda je váš byt vhodný pro krátkodobé pronájmy?


Čím dál tím více majitelů nemovitostí v Praze si klade otázku, zda se vyplatí pronajímat byt krátkodobě. Hodně našich klientů má často pocit, že by jim pronájem bytu například přes Airbnb mohl rapidně navýšit příjem. Je tomu ale skutečně tak? A je pro krátkodobé pronájmy vhodný každý byt? Jak dopředu poznat, jestli se změna modelu na krátkodobé pronájmy u vašeho bytu vyplatí?

Nejdůležitější faktory

Sami se staráme o velké množství dlouhodobě i krátkodobě pronajímaných bytů a v každodenní praxi vidíme, co skutečně přináší peníze. Pojďme se tedy podívat na konkrétní klíčové faktory, podle kterých se rozhodnout, zda je pro vás krátkodobý pronájem ta správná cesta.

Lokalita

Prvním a nejdůležitějším faktorem je lokalita. Za poslední tři roky se v Praze okruh, kde jsou krátkodobé pronájmy výhodné, velmi rychle zužuje. Aktuálně nejlepší městskou částí je Praha 1 – Staré město, zejména kolem Staroměstského náměstí. Krátkodobé pronájmy aktuálně dávají smysl pouze na této straně řeky, lukrativní území je ohraničeno Palackého náměstím, náměstím I. P. Pavlova a Florencí. Oblasti jako Holešovice, Letná, Karlín, Žižkov, Vinohrady či Anděl jsou dnes naopak vhodnější pro dlouhodobý pronájem. Taková je situace za předpokladu, že platíte všechny poplatky a daně a byt vám obstarává agentura.

Daně

Největší podíl na zužování okruhu vhodného pro krátkodobé pronájmy má skutečnost, že je nutné příjem z krátkodobého pronájmu danit jako příjem z podnikání dle paragrafu 7 daně z příjmu. Tím se majiteli zvýší odvody na sociální a zdravotní, navíc musí zaplatit daň z příjmu. Většina lidí má navíc nemovitost nakoupenou na hypotéku jako fyzická osoba, takže jim banka nepovolí vložit daný byt do obchodního majetku a tím pádem nemůžou použít odpisy ani úroky z hypotéky. U dvou a více krátkodobě pronajímaných nemovitostí je navíc jednoduché překročit limit pro registraci na DPH, což znamená 15% daň. K tomu všemu má majitel povinnost za každého ubytovaného zaplatit drobný rekreační poplatek.

Podle nové evropské směrnice budou muset Airbnb i Booking od roku 2021 povinně nahlašovat, kdo je příjemcem provize. Finanční úřad tak bude mít přehled o tom, kdo přesně byt pronajímá a zda platí či neplatí daně a povinné poplatky. 

Mnoho majitelů si také neuvědomuje, že u krátkodobého pronájmu musí sami platit poplatky za internet, energie či plyn. Naproti tomu u dlouhodobého pronájmu nájemník vždy platí nájem plus poplatky.  

Pro ilustraci se podívejme na konkrétní příklad: byt v novostavbě v Karlíně aktuálně při krátkodobém pronájmu generuje zhruba 21 tisíc Kč měsíčně. Z této částky pak ale musíme odečíst povinné poplatky, daně a další výdaje. Oproti tomu dlouhodobý pronájem vychází asi na 22 tisíc Kč plus poplatky. V tomto případě navíc částka zůstává stejná i po zdanění, daň je totiž nulová. Rozdíl v měsíčním čistém zisku je v tomto konkrétním případě asi 6–8 tis. Kč. 

Čím dál tím více lidí, kteří nevlastní byt ve zmíněném okruhu, bude tedy oproti dlouhodobému pronájmu prodělávat. 

Vybavení

Kromě toho je ale s krátkodobým pronájmem spojen ještě jeden velký výdaj: vybavení bytu. Aby byt mohl sloužit k ubytování turistů, musíte ho vybavit „do poslední lžičky“, což u 50m2 bytu 2+kk znamená investici zhruba 300–400 tisíc Kč, pokud se chcete na současném konkurenčním trhu udržet.

Kontaktujte nás a společně vše spočítáme a zjistíme, která varianta pronájmu se vám víc vyplatí.

Máte zájem? Nebojte se a dejte vědět