23. července 2021
Co si ujasnit, než začnete investovat do nemovitostí
Přemýšlíte o investici do nemovitostí, ale váháte, zda je to ve vaší situaci ten správný krok? Pak jednáte zcela správně. Z investičních nemovitostí se v poslední době stává móda, ale je potřeba neustále si uvědomovat, jakou zodpovědnost s sebou tahle činnost přináší. Koupit investiční byt vyžaduje nemalé finanční prostředky a je to mnohem větší závazek než třeba investiční fondy nebo penzijní spoření. Představa, že pro úspěšnou investici stačí koupit byt a čekat, až vám začne vydělávat peníze, je mylná. Aby byl investiční plán úspěšný, vždy je potřeba do celého procesu průběžně vkládat vlastní energii. Připravili jsme pro vás několik zásadních věcí, které je třeba si ujasnit, než se do první investice pustíte.
Prvním a základním krokem každé investice je stanovit si cíle, kterých chcete vaší investicí dosáhnout. A to konkrétně kolik peněz chcete dostávat a kdy chcete na svoji rentu dosáhnout. Bez konkrétních cílů totiž nejde sestavovat investiční plán. Abyste průběžně mohli dělat správná rozhodnutí na základě přesných čísel, musíte vědět, kam směřujete, a kdy tam máte dojít. Pokud si nastavíte reálné cíle a časový horizont, bude pro vás celý proces mnohem snazší – nenecháte se totiž v každé fázi rozptýlit spoustou možných cest, kterými byste se mohli ubírat. Bude vás zkrátka zajímat jenom ta cesta, která vás dostane do vaší cílové destinace. A pokud si cíle nastavíte realisticky, tak jich i dosáhnete.
Pokud se odhodláte vstoupit do světa investičních nemovitostí, musíte mít předem vmyšlený jasný plán, jak svoje nemovitosti zaplatíte. Financování je možná nejdůležitější součástí investičního plánu, kterou ale začínající investoři často podceňují. V praxi existují tři možnosti, jak nemovitost financovat. A to zaprvé z vlastních peněz, za druhé z hypotéky (na kterou ale musíte mít dostatečnou bonitu), nebo za třetí pomocí dočasné zástavy (pokud už alespoň jednu nemovitost vlastníte).
Obecně se dá říct, že ke koupi první nemovitosti potřebujete zhruba 700 tisíc až milion korun vlastních úspor nebo nemovitost na dočasnou zástavu. S takovým základem si pak můžete vzít hypotéku na 4–5 milionů korun – samozřejmě za předpokladu, že na ni dosáhne vaše bonita. Samotný byt sice možná pořídíte i levněji, je ale potřeba myslet nejen na kupní cenu, ale i na ostatní náklady s novou nemovitostí spojené. Do nich může spadat například i rekonstrukce, kterou se zejména u starších bytů často vyplatí provést, protože vám následně radikálně zvedne cenu nájemného.
Pokud máte daný investiční cíl a jste si jisti, že dokážete nemovitost zafinancovat, zamyslete se podrobně nad tím, jakým způsobem budete provádět úkony s investicí spojené. Například jak nemovitost vyhledáte a koupíte, jakým způsobem najdete spolehlivého nájemníka a jak se následně o byt budete starat. Samozřejmě, existuje možnost spolehnout se na inzertní weby a spravovat nemovitost svépomocí. Dobře si ale rozmyslete, jestli se opravdu vyplatí na takové postupy spoléhat.
Mnoho nových investorů, kteří mají pocit, že to všechno zvládnou sami, dříve nebo později narazí na problém. Například hledat nájemníky skrz inzertní weby se vám může pěkně vymstít. Nejen, že se tímto způsobem často dopracujete nižšího nájemného, ale můžete narazit i na podvodníka, který vás bude stát spoustu peněz a energie. Mezery v kupních smlouvách, nespolehlivý či neplatící nájemník, nebo nájemník, který odmítá přiznat vinu za poničení bytu – to všechno jsou rizika, kterých si musíte být vědomi, pokud do investice jdete. A pokud si opravdu věříte, že to zvládnete sami, do detailu si promyslete, jak přesně bude váš systém fungovat.
Investice do nemovitostí je bezpečná investice. Žádná investice ale není zcela bezriziková. Proto je potřeba dívat se na věc realisticky, na všechna možná rizika se předem připravit a vymyslet způsoby, jak se jim vyhnout. Jednou z nejčastějších chyb, která může celý váš investiční plán potopit, je špatný výběr nemovitosti. Ve většině případů to spočívá v jednom zásadním selhání: lidé vybírají na základě emocí, ne na základě přesných dat. Tomu se snažte za každou cenu vyvarovat, protože je to cesta do pekel. Vaše rozhodnutí musí vycházet z faktů, z přesných analýz, z předem připravených plánů. Zapojením emocí výrazně zvyšujete riziko, že se celý váš plán zbortí jako domeček z karet.
Další rizika jsou spojena s faktory, které přímo nemůžete ovlivnit – například chování vašich nájemníků. Občanský zákoník v současné podobě majiteli nedává mnoho možností, jak se vypořádat s nájemníky, kteří nedodržují pravidla nebo neplatí nájem. Proto vás neplatiči ve finále můžou stát spoustu peněz, i když neuděláte nic špatně. I v těchto případech ale existují nástroje, které podobná rizika eliminují. A to například nechat si nemovitost profesionálně spravovat. Na rozdíl od nájemní smlouvy totiž podnájemní smlouva umožňuje takovéto situace řešit mnohem efektivněji. Proto vám může ušetřit spoustu starostí, pokud se spolehnete na prostředníka.
Asi už chápete, že znalostí, které byste měli pokrýt, než se do investování pustíte, není zrovna málo. Proto je důležité dívat se na věc komplexně a neustále se informovat, abyste mohli vycházet z co nejširších vědomostí. Trh nemovitostí v Praze je dynamický a neustále se mění, proto je důležité neustále být v obraze a mít přehled o tom, co se děje.
Naštěstí nikdy nebylo lehčí si relevantní informace vyhledat na internetu. Jako vstup do světa investičních nemovitostí můžete použít třeba náš podcast Investice do nemovitostí s Davidem Burešem, ve kterém v krátkých epizodách vysvětlujeme různé aspekty investic do pražských bytů.
Pokud se ve světě nemovitostí nepohybujete, pravděpodobně toho na vás na začátku bude trochu moc. Zkoordinovat všechny úkony tak, aby váš investiční plán šlapal jako dobře namazaný stroj, to není zrovna jednoduchý úkol. Naštěstí ale nemusíte být na všechno sami. Pomohli jsme už desítkám investorů a můžeme s kterýmkoliv krokem v celém procesu pomoci i vám. Poradíme vám s investičním plánem, financováním, správou, vyhledáváním nájemníků nebo čímkoliv jiným. Neváhejte se na nás obrátit – společně to můžeme dotáhnout dál.
