Investiční byt v Praze – je lepší nákup na fyzickou osobu nebo s.r.o.?

Rozhodnutí, zda pořídit investiční byt v Praze na své jméno (rodné číslo) nebo prostřednictvím společnosti s ručením omezeným (s.r.o.), je strategickým krokem, který ovlivní nejen správu majetku, ale také daňové zatížení, úroveň osobní odpovědnosti a možnosti budoucího financování. V tomto článku se podíváme na klíčové výhody a nevýhody obou variant a poskytneme vám náhled, který vám pomůže učinit rozhodnutí, především pokud patříte mezi investory s vyšším kapitálem a máte zájem o optimalizaci své investiční strategie.

1. Nákup investičního bytu na fyzickou osobu

Výhody:

Jednodušší administrativa: Pořízení bytu na své jméno nevyžaduje zřizování a správu právnické osoby. Smluvní dokumentace, registrace nemovitosti a financování probíhají přímo a bez další administrativy, což snižuje náklady na účetnictví a právní služby.
Daňové zvýhodnění: Investice vedená na fyzickou osobu může být v některých případech výhodnější z pohledu daně z příjmů. Například odpisy nemovitosti či úroky z hypotečního úvěru se mohou uplatnit přímo proti vašim příjmům, pokud to individuální daňové podmínky dovolují. A především zde není tzv. dvojí zdanění. A navíc po daňovém testu (aktuálně 10 let) neplatíte daň z přijmu z prodeje bytu.
Jednodušší financování: Banky často nabízejí výhodnější úvěrové podmínky při financování nemovitosti fyzickou osobou. Při nákupu na fyzickou osobu můžete dosáhnout nižších úrokových sazeb (cca o 1,5% průměrně), delšího úvěru (až 30 let, respektive do 70 let věku) a jednoduššího a rychlejšího schvalovacího procesu, což je výhodné zejména v konkurenčním pražském trhu, kdy máte krátké časové termíny na podpis kupní smlouvy a čerpání úvěru. Při prodeji Vám banka i během fixace může účtovat maximálně sankci 50 000 Kč.
Flexibilita při prodeji a správě majetku: Osobní vlastnictví umožňuje rychlejší a méně komplikovaný prodej nemovitosti, když to situace vyžaduje, aniž byste museli řešit složitosti spojené s převodem podílů ve společnosti.

Nevýhody:

Neomezené osobní odpovědnosti: Když vlastníte nemovitost jako fyzická osoba, veškeré finanční závazky a rizika spojená s investicí jsou na vás. V případě nečekaných událostí – například soudních sporů nebo dluhů – může dojít k zásahu do vašeho osobního majetku.
Méně možností daňové optimalizace: Ačkoli lze využít některé daňové úlevy, možnosti strukturování investice a optimalizace daní jsou u fyzické osoby omezenější než u s.r.o. Například není tak snadné využít možnosti rozdělení zisku, reinvestic nebo snížení daňového zatížení prostřednictvím optimalizace korporátní struktury.
Méně profesionální image: U investorů, kteří chtějí působit jako seriózní obchodní partneři, může být investice vedená na osobní jméno vnímána méně profesionálně. To může mít dopad při jednáních s finančními partnery či při hledání dalšího kapitálu.

2. Nákup investičního bytu prostřednictvím s.r.o.

Výhody:

Omezená odpovědnost: Hlavní výhodou s.r.o. je omezená odpovědnost společníků. Riziko je omezeno na majetek společnosti, což znamená, že osobní majetek zakladatelů a společníků je chráněn před obchodními závazky a soudními spory. Toto je nejčastěji ten hlavní důvod, proč si to na s.r.o. investoři kupují, a proto výnosnost je až druhořadá.
Daňová optimalizace a flexibilita: Prostřednictvím s.r.o. můžete využít možnosti korporátního zdanění, které často umožňuje lepší plánování daní. Možnost uplatnit různé náklady, odpisy a další investiční výdaje přímo na zisk společnosti může výrazně snížit celkové daňové zatížení. Rovněž máte možnost reinvestovat zisky do rozvoje podnikání.
Profesionalita a image: Vlastnictví investičního bytu skrze s.r.o. často působí profesionálněji a důvěryhodněji, což může být výhodou při jednání s bankami, investory nebo při rozšiřování portfolia nemovitostí.
Možnost konsolidace investic: Pokud plánujete další investice do nemovitostí, vedení více bytů v jedné společnosti může přinést úspory z rozsahu, efektivnější správu a lepší přehled o výkonnosti portfolia.

Nevýhody:

Vyšší administrativní náklady: Vedení s.r.o. s sebou nese povinnost vést účetnictví, pravidelně podávat daňová přiznání a dodržovat řadu právních povinností, což zvyšuje podstatně náklady na správu společnosti. Tyto náklady je třeba zohlednit v celkové kalkulaci investice.
Složitější financování: Bankovní úvěry a hypotéky pro s.r.o. mohou mít méně výhodné podmínky než úvěry pro fyzické osoby. Primárně jsou dražší pro většinu klientů, délka je často jen 10-15 let a základem jsou 2 poslední uzavřená daňová přiznání s dobrými příjmy. Proces schvalování může být složitější a může vyžadovat další zajištění či vyšší úrokové sazby. Pokud máte nové prázdné s.r.o., tak musíte bonitu prokázat jiným bonitním s.r.o. či fyzickou osobou, jinak je financování omezené, protože by mohlo být omezeno pouze na budoucí nájemní smlouvy a pokud ani to není možné, tak banka nic nepůjčí. A nechá se pak až zpětně proplatit část kupní ceny po 2 letech fungování, kdy jsou hotová 2 daňová přiznání.
Možné dvojí zdanění: V některých případech, pokud zisky ve společnosti nejsou správně rozděleny nebo reinvestovány, může dojít k dvojímu zdanění – jednou na úrovni společnosti a podruhé při vyplácení dividend. Správná daňová strategie je proto klíčová. Pro mnoho běžných menších investorů je právě toto velký problém a brzda.
Komplexnost správy a rozhodování: Řízení společnosti vyžaduje znalosti z oblasti práva, účetnictví a korporátní správy. Pokud nemáte vlastní tým nebo poradce, může to znamenat další náklady a úsilí v řízení investice.

Závěrečné doporučení

Volba mezi nákupem investičního bytu na fyzickou osobu a prostřednictvím s.r.o. závisí na několika klíčových faktorech, které je třeba pečlivě zvážit:

Osobní preference a investiční strategie: Pokud preferujete jednoduchost, nižší administrativní zátěž a snadnější financování, může být vhodnější nákup na fyzickou osobu. Naopak, pokud kladete důraz na omezení osobní odpovědnosti, daňovou optimalizaci a plánujete rozšiřovat investiční portfolio, struktura s.r.o. může být lepší volbou.
Finanční a daňové aspekty: Pro investory s vysokým kapitálem, kteří chtějí optimalizovat daňové zatížení a využít možnosti reinvestic, je často výhodnější využít právní strukturu s.r.o. Při správném nastavení může společnost výrazně snížit daňové náklady, i když za to zaplatíte vyšší náklady na správu. A pamatujte, že při prodeji neplatí tzv. časový test.
Úroveň rizika: Pokud si přejete chránit svůj osobní majetek před obchodními riziky a soudními spory, s.r.o. vám poskytuje omezenou odpovědnost, což může být klíčové při vyšších investicích.

Každá varianta má své specifické výhody a nevýhody, a proto doporučuji konzultaci s odborníky na daně, právníky i realitními poradci, kteří vám pomohou vyhodnotit vaši konkrétní situaci a navrhnou optimální strukturu investice. Jako zkušený realitní expert bych vám poradil, abyste zohlednili nejen okamžité náklady, ale i dlouhodobou strategii a flexibilitu při správě investičního portfolia.

Výběr správné právní formy může výrazně ovlivnit návratnost a úroveň rizika vaší investice, proto si udělejte čas na podrobnou analýzu a zvažte všechny faktory, abyste dosáhli co nejlepšího výsledku. Neváhejte nás kontaktovat, rádi vám pomůžeme.