24.ledna 2023
Připravili jsme si pro vás seznam 21 bodů, které jsou důležité při pronajímaní bytu, pokud si jej chcete pronajímat sami. Za naše klienty se v Bureš & partneři o vše postaráme my. :-)
Začínáme vystěhováním nepotřebných věcí. Byt chceme pronajímat nezařízený (pouze s kuchyňskou linkou a spotřebiči), abychom eliminovali poškození vybavení a jeho opotřebení.
Následuje příprava bytu v podobě malování, potřebných oprav, generálního úklidu. Potom byt nafotíme a vytvoříme virtuální prohlídku pro inzerci.
Byt musíme mít perfektně zmapovaný od modelů spotřebičů a zkoušky jejich funkčnosti, až po umístění schránek, sklepů, jističů a dopuštěnou vodu v kotli. Dáme si záležet na podrobném popisu bytu. Nafotíme až 100 pracovních fotografií, abychom věděli přesně, kde co je, a také nám budou sloužit jako důkazní materiál při konečném vypořádání s nájemníky.
Nyní přichází na řadu zveřejnění inzerátu a určení ceny pronájmu. Pozor, cenu pronájmu neurčuje majitel, ale aktuální nabídka a poptávka na trhu. Pokud majitel trvá na nájmu např. o 2 tisíce vyšším, než je aktuální tržní cena, tak sice budete teoreticky vydělávat více, ale bude mít byt např. 2 měsíce prázdný. 2 měsíce při nájmu 15 tisíc měsíčně jsou 30 tisíc - to se bude "vracet" z vyššího nájemného 15 měsíců. Průměrná doba pronájmu v Praze je přitom 14 měsíců.
Před dohodnutím termínu prohlídky se zájemci se jich zeptáme na připravené otázky, které nám pomohou vyfiltrovat nevhodné podnájemníky. Užšímu výběru zašleme přehled, kde znovu uvidí výši nájmu, poplatků, kauce, virtuální prohlídku, odkaz k inzerci. Tím předejdeme zbytečným prohlídkám.
Pokud již máme vážného zájemce, musíme si jej nejdříve pečlivě prověřit. Nahlížíme do 7 registrů, zkoumáme zaměstnání a případně si vyžádáme informace o příjmu či výpis z účtu. Vždy hodnotíme i to, jak daný zájemce komunikuje a jak na nás působí z pohledu rizikovosti. Našim cílem je vybrat toho nejlepšího nájemníka, ne prvního. I to je důvod, proč nájemné nezvyšujeme nad reálnou úroveň.
Pokud je vše v pořádku, následuje podpis smlouvy. Tu můžeme podepsat osobně či elektronicky.
Každý zájemce musí mít pojistku odpovědnosti a domácnosti. My požadujeme pojistku na odpovědnost až do výše 25 milionů korun.
Každý byt i každý cizinec (včetně SK) musí být nahlášen na cizinecké policii.
Před předáním bytu musí být vždy zaplacen první nájem s poplatky a celá kauce.
Byt předáváme na základě podrobného protokolu se záznamem všech vad.
Byt pravidelně, jednou za půl roku, osobně kontrolujeme. Dokumentujeme fotografiemi se stavy měřidel a stavem celého bytu.
Abychom odhalili možnou nestandardní vysokou spotřebu a upravili zálohy, pravidelně provádíme odečty energií a vody.
Majitel by měl udržovat kontakt s SVJ. Účastnit se schůzí, aby věděl, co se v domě děje a řeší. Je dobré mít přehled o chodu celého domu i pro případné problémy s nájemníkem.
Když nastane pojistná událost, pomáháme s ní. Je to jednodušší, než škodu nechat zaplatit nájemníka, který na úhradu nemusí mít prostředky.
Každý rok provádíme vyúčtování všech služeb a poplatků a srovnáváme nedoplatky. Je to zákonná povinnost majitele, kterou si může podnájemník vyžádat i zpětně.
Organizujte revize plynu a případně elektřiny. Při problému vzniklém na spotřebiči s neplatnou revizí by byla pojistka neplatná a vám by hrozil trestní postih.
Pokud jsou v průběhu pronájmu potřebné opravy (seřízení oken, kotel, topení, kuchyně), řešíme je dopředu, předcházíme tak možným problémům.
Při přebírání bytu od nájemníka dbáme na správné předání v takovém stavu, jak bylo dohodnuto. Hlídáme si výmalbu, generální úklid a stav spotřebičů či kuchyňské linky.
Po převzetí bytu je třeba připravit se na to, že nájemník některé věci neudělá. Nejčastěji není správně vymalováno nebo uklizeno. Musíme to tedy rychle zajistit sami, aby nedošlo ke snížení kvality bytu.
Ještě před koncem nájemní smlouvy dáváme byt znovu do nabídky na pronájem. Ideálně 6 týdnů před koncem původního nájemníka. Nyní začíná celé kolečko nanovo.
Věříme, že vám byly naše rady užitečné. Pro detailnější vysvětlení si poslechněte náš pravidelný podcast na toto téma na YouTube či Spotify.
