6. října 2021
Do čeho byste měli investovat a proč?
Dosáhnout na pravidelnou rentu se dá mnoha způsoby. Investice do nemovitostí jsou samozřejmě osvědčeným způsobem, o kterém už jste se v našich blozích a podcastech mohli leccos dozvědět. Existují ale i jiné způsoby – mnoho našich klientů se vedle nemovitostí zabývá takzvanými finančními nástroji, jako jsou investice do akcií a podílových fondů. A právě o nich jsme se bavili s Michalem Burešem, investičním specialistou firmy Bureš & partneři.
Porovnávat nemovitosti a finanční nástroje je jako porovnávat jablka s hruškami. Každá z možností má svá pro i proti, ovšem podle Michala Bureše se rozhodně nejedná o zaměnitelné alternativy. „Je důležité mít ve svém portfoliu oboje dvoje. Z efektivního hlediska mají nemovitosti mnohem vyšší přidanou hodnotu, finanční nástroje zase dokážou velice dobře doplnit portfolio a tím pádem zajímavě znásobit majetek.“ Zdůrazňuje ale, že u obou variant je potřeba investovat zodpovědně a na jistotu.
U finančních nástrojů je pro méně zkušené investory často obtížné vybrat ty, které nepředstavují vysoké riziko. „Jsou tady různé možnosti – například investice do kryptoměn nebo do firemních dluhopisů, ale našim klientům radíme investovat pouze do vysoce kvalitních podílových fondů nebo do ETF fondů,“ vysvětluje Michal Bureš. „Vybíráme fondy globálních společností, které mají minimálně desetiletou historii a investují do finančních aktiv největších firem na světě,“ zdůrazňuje. Pečlivý výběr investičních fondů podle něj radikálně zmírňuje rizika a zajistí stabilní výnosy. Průměrně se tyto výnosy pohybují kolem 7–8 %, minimální investiční horizont je přitom 10 až 15 let. „Základní pravidlo je koupit a držet, ať se na trhu děje cokoliv. Jakmile lidé začnou zmatkovat, prodělávají peníze. Emoce do byznysu ani do peněz nepatří,“ radí Michal.
U finančních nástrojů jsou dvě možnosti výnosu – buď jejich zvyšující se hodnota, nebo pravidelné vyplácení dividendy. Na počátku do nich ale můžeme vložit pouze peníze, které už máme – použití finanční páky (cizích zdrojů) je podle Michala v případě finančních nástrojů extrémně nebezpečné. „Naopak v případě nemovitostí můžeme použít pro nákup cizí zdroje z hypotéky. Díky tomu můžeme násobit nakoupené nemovitosti. Každá nemovitost pak roste na hodnotě a zároveň nám dává dividendu ve formě příjmu z pronájmu,“ popisuje komparativní výhodu investičních nemovitostí. Příjmy z pronájmu navíc zpočátku využíváme k pokrytí nákladů, tedy úroků, které splácíme bance.
Použití finanční páky u nemovitostí je velkou výhodou, protože používáme jen část vlastních peněz k pokrytí nákladů, ale do příjmů se nám přičítá zhodnocení celé nemovitosti. „Pokud koupím nemovitost za 5 milionů s 10% hypotékou a vložím do ní 500 tisíc, už v prvním roce hodnota nemovitosti vyroste zhruba o 300–400 tisíc korun. Pokud dám 500 tisíc do finančních nástrojů, 7% zhodnocení mi za rok udělá jen asi 35 tisíc korun,“ porovnává Michal Bureš. Ideální cestou je podle něj vzít si od banky hypotéky třeba i na tři nemovitosti s vlastními náklady 1,5 milionu, přičemž každá z nich se za rok zhodnotí o 300–400 tisíc.
Pro porovnání Michal analyzuje oba tipy investic na modelové situaci, kdy chce klient do 30 let dosáhnout renty 100 tisíc korun měsíčně. Taková renta zhruba odpovídá 30 milionům korun v majetku. „Pokud kupuju nemovitost za 5 milionů na 10% hypotéku, po odečtení příjmů z pronájmu je celkový náklad za 30 let 1 130 000 Kč. Nemovitost mi po třiceti letech dá přidanou hodnotu kolem 30 milionů korun. Do toho počítám navýšení hodnoty nemovitosti, příjmy z pronájmu po splacení hypotéky a původní hodnotu 5 milionů korun, která byla splacena z nájmu.“ U finančních nástrojů je efektivita o poznání nižší. „Abych u finančních nástrojů za 30 let získal přidanou hodnotu 30 milionů, musel bych do nich každý měsíc dávat 31 tisíc. Za 30 let bych tak ze svého cash flow musel dát přes 11 milionů, abych získal stejnou přidanou hodnotu,“ počítá Michal Bureš.
Přesto ale nechce investice do finančních nástrojů zavrhovat. Nemovitosti by měly být primární investicí a zdrojem majetku, pokud ale začnou vznikat přebytky, které už nestačí ke koupi další nemovitosti, vyplatí se je investovat do finančních nástrojů. „Pokud investuju do nemovitostí, po čase vyčerpám svoji úvěrovou bonitu i hotovost, za kterou můžu byty nakupovat. Aby mi pak peníze neležely na účtu a neztrácely hodnotu kvůli inflaci, investuju je do finančních nástrojů. Je to důležitá symbióza,“ radí Michal. Zároveň zdůrazňuje, že v případě nouze je u finančních nástrojů jednodušší si peníze vytáhnout zpět. „Je dobré je tam vždycky mít, nechat je, ať pracují, ale kdyby bylo opravdu potřeba, můžeme do nich vždycky sáhnout bez ohledu na jejich aktuální tržní cenu.“
Co se týče bezpečnosti investic, existují rizika na obou stranách. Žádná investice samozřejmě není bezriziková, ale nebezpečí se dá minimalizovat. U finančních nástrojů toho dosahujeme právě využitím ověřených fondů. Ty diverzifikují investici tím, že investují až do několika tisíců společností a tím eliminují riziko. „Problém je, když lidé vezmou peníze a v rámci euforie nakupují samostatné akcie konkrétních firem. To je jako když si dítě staví na pískovišti bábovičky, přijde rošťák a všechno to rozmete. Obrovské riziko,“ varuje Michal.
Nemovitosti mají jistě také svá rizika, zejména spojená s neprofesionálním přístupem. „Lidé často nevědí jak, nemají na to čas, nakupují pod vlivem emocí, starají se o nemovitost sami, i z pohledu občanského zákoníku je tam obrovské množství rizik,“ jmenuje Michal několik z nejčastějších chyb. Zdůrazňuje také nevýhody nájemní smlouvy oproti podnájemní smlouvě, kterou zajišťuje profesionální správce. „V okamžiku, kdy nájemník místo 13 tisíc nájmu platí třeba 300 korun, z pohledu občanského zákoníku s tím nájemce nemůže skoro nic dělat. Pokud má nájemník snahu platit, je v uvozovkách všechno v pořádku a neuděláte s tím nic.“ Proto Michal Bureš zdůrazňuje důležitost profesionální správy nemovitosti, která je nejen efektivnější, ale navíc minimalizuje většinu rizik s nemovitostmi spojených.
Pokud i vás zaujalo porovnání investičních nemovitostí a finančních nástrojů a chtěli byste ve svém portfoliu vytvořit vyváženou symbiózu obou dvou možností, obraťte se na nás. Náš tým pod vedením Davida a Michala Burešových se s vámi na všem domluví a rád se o vaše investice profesionálně postará.
